Golden Visa Греції через нерухомість: пороги 2026 року і чи варто інвестувати
Греція — одна з небагатьох країн ЄС, де нерухомість досі дає ВНЖ. Розбираємо тризонну систему порогів, ціни в Афінах та реальну дохідність оренди.
На тлі закриття подібних програм в Іспанії та Португалії, Греція залишається однією з найдоступніших опцій отримання виду на проживання в ЄС через нерухомість — хоча пороги інвестицій за останні роки суттєво зросли.
- Поріг Golden Visa: €800 тис. (Афіни, Салоніки, Міконос, Санторіні), €400 тис. в решті країни, €250 тис. для реконструкції історичних будівель
- Ціна за м² в Афінах: орієнтовно 2 000–3 500 € залежно від району
- Дохідність оренди: 4–6% річних, до 13% у туристичному сегменті подобової оренди
- ВНЖ видається на всю родину без вимоги постійного проживання
- Процес зазвичай займає 12–14 місяців
Тризонна система порогів (2026)
| Зона | Поріг інвестиції | Локації |
|---|---|---|
| Зона A | €800 000 | Афіни, Салоніки, Міконос, Санторіні |
| Зона B | €400 000 | Крит, Родос, Корфу, регіональні міста |
| Зона C | €250 000 | Реконструкція історичних/комерційних об'єктів у житлові |
Ціни та орендна дохідність в Афінах
Ціна квадратного метра в Афінах нижча, ніж у більшості західноєвропейських столиць — орієнтовно 2 000–3 500 € залежно від району. Довгострокова оренда дає 4–6% річних, курортна нерухомість на островах при подобовій оренді туристам — до 13% і вище, залежно від сезонності та завантаженості.
Умови програми
Golden Visa покриває інвестора, подружжя, дітей до 21 року та батьків обох подружжів. ВНЖ не вимагає постійного проживання в Греції — достатньо підтримувати інвестицію. Для об'єктів у зонах A та B діє обмеження: одна одиниця житла має бути не менше 120 м².
Податки для нерезидента
Податок на передачу нерухомості (при купівлі) становить 3,09% від вартості об'єкта. Дохід від оренди оподатковується прогресивно: 15% до €12 000, 35% від €12 000 до €35 000, 45% понад цю суму. Щорічний майновий податок (ENFIA) розраховується за кадастровою вартістю.
Ризики
- Пороги інвестицій зростали двічі за останні три роки — можливі подальші зміни правил
- Обмеження мінімальної площі об'єкта в популярних зонах
- Короткострокова оренда на островах сильно залежить від туристичного сезону
Висновок
Греція залишається робочим варіантом для тих, хто хоче поєднати інвестицію в нерухомість з отриманням резидентства в ЄС, але вимагає вищого бюджету, ніж кілька років тому — особливо в Афінах і на популярних островах.