Як рахувати прибутковість нерухомості: формули та приклади
Брутто і нетто ROI, окупність, cash-on-cash, капіталізація — формули з прикладами розрахунку. Чому реальна дохідність на 40–50% нижча за рекламну.
Більшість інвесторів оцінюють дохідність нерухомості лише за орендною ставкою, не враховуючи реальні витрати. Це призводить до завищених очікувань і розчарування. У цій статті — конкретні формули для розрахунку прибутковості, типові помилки в підрахунках і покроковий приклад на реальних цифрах.
Чому "оренда мінус ціна" — неправильний розрахунок
Типова помилка: купили квартиру за $50 000, здаєте за $400/місяць → "8% річних". Це грубий брутто-розрахунок, який ігнорує:
- Податки з орендного доходу
- Витрати на обслуговування і дрібний ремонт
- Періоди простою без орендаря
- Витрати на ремонт і меблювання при вході в інвестицію
- Комісію за управління (якщо залучена компанія)
Реальна чиста дохідність зазвичай на 1,5–3 відсоткові пункти нижча за заявлену брутто-ставку.
Базові формули
1. Брутто-дохідність (Gross Yield)
Брутто ROI = (Річна орендна плата ÷ Вартість об'єкта) × 100%
Приклад: оренда $400/міс × 12 = $4 800/рік. Вартість квартири $50 000.
Брутто ROI = 4 800 ÷ 50 000 × 100% = 9,6%
Це показник для першого порівняння об'єктів, але не для прийняття рішення.
2. Нетто-дохідність (Net Yield) — головна формула
Нетто ROI = (Річний дохід − Усі витрати) ÷ Повна вкладена сума × 100%
Повна вкладена сума включає: ціну квартири + ремонт + меблювання + комісію брокера + нотаріальні витрати.
Усі витрати за рік включають: податок (19,5% від доходу для фізособи — 18% ПДФО + 1,5% військовий збір), обслуговування, дрібний ремонт, простій.
Приклад розрахунку:
| Показник | Сума |
|---|---|
| Ціна квартири | $50 000 |
| Ремонт + меблі | $7 000 |
| Брокер + нотаріус | $1 200 |
| Повна вкладена сума | $58 200 |
| Орендна плата | $400/міс = $4 800/рік |
| Податок (19,5%) | $936 |
| Обслуговування + ремонт | $480/рік |
| Простій (1 місяць/рік) | $400 |
| Чистий дохід | $2 984 |
Нетто ROI = 2 984 ÷ 58 200 × 100% = 5,1%
Різниця між брутто (9,6%) і нетто (5,1%) — майже вдвічі. Саме нетто-показник варто використовувати для прийняття рішень.
3. Окупність (Payback Period)
Окупність (роки) = Повна вкладена сума ÷ Чистий річний дохід
Приклад: $58 200 ÷ $2 984 = 19,5 років
Чим вища орендна ставка й нижча вартість квартири, тим коротший термін окупності.
4. Cash-on-Cash Return (для угод з частковим фінансуванням)
Якщо частина суми — позичені кошти (наприклад, єОселя):
Cash-on-Cash = Чистий річний дохід ÷ Власні вкладені кошти × 100%
Приклад: вклали власних $20 000 (решту — кредит), чистий дохід $2 984/рік:
Cash-on-Cash = 2 984 ÷ 20 000 × 100% = 14,9%
Цей показник вищий за звичайний ROI, бо рахується лише від власного капіталу — корисно при оцінці угод з іпотекою.
5. Капіталізація (приріст вартості)
Капіталізація = (Поточна ринкова ціна − Ціна купівлі) ÷ Ціна купівлі × 100%
Цей показник не пов'язаний з орендою — він про зростання вартості активу. Загальна ефективність інвестиції — це сума дохідності від оренди і капіталізації за період.
Реальні орієнтири дохідності в Україні (2026)
За оцінками аналітиків ринку, середня орендна дохідність у 2026 році становить 7–11% річних у валютному еквіваленті для ліквідних 1–2-кімнатних квартир, 5–8% у преміальному сегменті і до 12% у разі купівлі з дисконтом або на етапі будівництва.
Інші джерела називають більш консервативні цифри: чиста дохідність у більшості міст зараз становить близько 4–7%, оскільки ринок оренди став конкурентнішим, а пропозиція в багатьох регіонах зростає швидше за попит.
Практичний висновок: закладайте в розрахунки реалістичний діапазон 5–9% чистої дохідності, а не оптимістичні 10–12%, які зустрічаються в рекламних матеріалах.
Типові помилки в розрахунках
- Ігнорування податків. 19,5% від орендного доходу — це суттєва сума, яку часто не враховують у попередніх розрахунках.
- Відсутність буфера на простій. Навіть у ліквідних локаціях 1–2 місяці простою на рік — реалістичний сценарій, особливо при зміні орендаря.
- Недооцінка витрат на обслуговування. Заміна техніки, дрібний ремонт, клінінг між орендарями — типово $300–600 на рік для квартири середнього класу.
- Розрахунок тільки на момент покупки. Орендні ставки і вартість обслуговування змінюються — модель варто переглядати щороку.
Покроковий алгоритм розрахунку перед покупкою
- Визначте повну вкладену суму (ціна + ремонт + супутні витрати)
- Дослідіть реальні орендні ставки в районі (не очікувані, а фактичні з оголошень)
- Відніміть податок 19,5% від річного доходу
- Додайте витрати на обслуговування (orientировочно 2–3% від вартості об'єкта на рік)
- Закладіть 1 місяць простою на рік
- Розрахуйте нетто ROI і окупність
- Порівняйте з альтернативами (депозит, ОВДП, інші об'єкти)
Висновок
- Розраховуйте нетто-дохідність, а не брутто — різниця може досягати 40–50%
- Реалістичний діапазон чистого ROI в Україні у 2026 році — 5–9% для стандартних квартир
- Завжди враховуйте податок 19,5%, простій і витрати на обслуговування
- Окупність 15–20 років — нормальний показник для якісного об'єкта
- Капіталізація (зростання вартості) — окремий і важливий компонент загальної дохідності