Нерухомість у Барселоні у 2026 році: ціни, дохідність і життя без Golden Visa
Іспанія закрила програму «золотих віз» у квітні 2025 року. Розбираємо, що це означає для інвестора в Барселоні: ціни за м², дохідність оренди і податки.
Барселона — один з найпопулярніших напрямків для інвестицій у нерухомість серед українців завдяки клімату, розвиненій інфраструктурі та стабільному туристичному попиту. Але з квітня 2025 року купівля нерухомості вже не відкриває шлях до іспанського ВНЖ.
- Ціна за м²: ≈4 900 € в середньому, у престижних районах — понад 6 000 €
- Дохідність довгострокової оренди: 4–6% річних, орієнтовно
- Golden Visa Іспанії офіційно закрита з 3 квітня 2025 року
- Дозволу на купівлю для іноземців не потрібно
- Перебування без резидентства обмежене 90 днями з кожних 180 у Шенгені
Ціни за районами
| Район | Ціна за м², орієнтовно | Профіль |
|---|---|---|
| Ешампле / центр | 6 000–7 500 € | Туристична та бізнес-оренда |
| Грасія | 4 500–5 500 € | Місцевий попит, довгострокова оренда |
| Периферійні райони | 3 000–4 000 € | Нижчий вхід, зростаючий попит |
Golden Visa закрита — що це означає
Іспанія скасувала програму резидентства через інвестиції в нерухомість від €500 000, посилаючись на проблему доступності житла для місцевих мешканців. Ті, хто подав заявку до набуття чинності закону, зберігають право оформити ВНЖ за попередніми правилами, але для нових покупців нерухомість — це вже виключно інвестиційний, а не міграційний інструмент. Право власності й право на проживання в Іспанії тепер повністю розділені.
Орендна дохідність
У Барселоні місто активно регулює короткострокову оренду — з 2028 року планується заборона ліцензій на туристичну оренду квартир, тож інвесторам варто орієнтуватися на довгострокову оренду з дохідністю 4–6% залежно від району.
Податки для нерезидента
При купівлі вторинного житла сплачується податок на передачу майна (ITP) 10–11% залежно від Каталонії, при купівлі новобудови — ПДВ 10%. Дохід від оренди для нерезидентів поза ЄС оподатковується за ставкою 24% без права на вирахування витрат (для резидентів ЄС/ЄЕЗ ставка нижча і дозволені відрахування).
Ризики
- Регуляторний тиск на короткострокову оренду в Барселоні посилюється
- Без ВНЖ перебування обмежене шенгенськими 90 днями
- Високий поріг входу порівняно з іншими іспанськими містами
Висновок
Барселона залишається ліквідним активом для збереження капіталу та довгострокової оренди, але вже не є інструментом отримання ВНЖ — це варто враховувати при плануванні бюджету та мети інвестиції.