Що таке cap rate і як рахувати дохідність комерційної нерухомості
Що таке cap rate, формула розрахунку дохідності комерційної нерухомості, практичний приклад та інтерпретація показника.
Cap rate (ставка капіталізації) — основний показник для оцінки дохідності комерційної нерухомості, що дозволяє порівнювати об'єкти різної вартості та локації за єдиною метрикою.
Формула розрахунку
Cap rate = (Чистий операційний дохід / Вартість об'єкта) × 100%
Чистий операційний дохід (NOI) — це орендний дохід за рік мінус операційні витрати (податки, страхування, обслуговування), але без урахування іпотечних платежів.
Покроковий розрахунок
- Визначити річний орендний дохід (брутто).
- Відняти операційні витрати (комунальні витрати власника, податок на нерухомість, страхування, резерв на ремонт).
- Отриманий NOI поділити на ринкову вартість об'єкта.
- Помножити на 100% — отримуєте cap rate у відсотках.
Практичний приклад
Комерційне приміщення вартістю $70 000, орендна ставка $700/міс (річний дохід брутто $8 400), операційні витрати $1 200/рік.
NOI = $8 400 − $1 200 = $7 200 Cap rate = ($7 200 / $70 000) × 100% = 10,3%
Як інтерпретувати cap rate
| Cap rate | Інтерпретація |
|---|---|
| 4–6% | Низький ризик, стабільна локація, нижча дохідність |
| 7–9% | Помірний ризик і дохідність — типово для регіональних центрів |
| 10%+ | Вища дохідність, але зазвичай і вищий ризик або менш ліквідна локація |
Обмеження показника
Cap rate не враховує заплановані капітальні витрати на ремонт, потенційну зміну орендної ставки чи ризик простою. Це статичний показник на конкретний момент часу, а не прогноз.
Висновки
- Cap rate дозволяє порівнювати об'єкти комерційної нерухомості незалежно від їх ціни.
- Формула базується на чистому операційному доході, а не на валовому орендному доході.
- Вищий cap rate не завжди означає кращу інвестицію — часто це компенсація за вищий ризик.
- Показник варто доповнювати аналізом локації, стану орендаря та довжини договору оренди.