Спільна власність на нерухомість: що потрібно знати власнику

Спільна власність виникає при спільній купівлі, спадщині або при одруженні — і кожен із цих сценаріїв має свою специфіку і ризики. Розбираємо правила гри для кожного випадку.

Два типи спільної власності в Україні

Спільна часткова власність — кожному власнику належить визначена частка (наприклад, 1/2 або 1/3). Кожен може самостійно розпоряджатись своєю часткою, але з урахуванням переважного права купівлі інших співвласників.

Спільна сумісна власність — частки не визначені, всі власники мають рівні права на весь об'єкт. Характерна для подружжя за Сімейним кодексом.

Спільна власність подружжя

Майно, набуте у шлюбі, є спільною сумісною власністю подружжя незалежно від того, на кого воно оформлене. Це означає, що при продажі квартири, оформленої на одного з подружжя, потрібна нотаріально посвідчена згода другого.

Важливо для покупця: при купівлі квартири у продавця, який перебував у шлюбі на момент купівлі, завжди перевіряти наявність такої згоди — навіть якщо зараз пара розлучена.

Переважне право купівлі

При спільній частковій власності, якщо один із власників вирішує продати свою частку стороннній особі, інші співвласники мають переважне право придбати її першими за тією самою ціною і на тих самих умовах.

Порядок: продавець зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати частку. Якщо протягом одного місяця вони не скористались правом — частка може бути продана третій особі.

Як продати об'єкт у спільній власності

При спільній сумісній власності — потрібна згода всіх співвласників. При спільній частковій власності — кожен може продати свою частку, дотримуючись процедури повідомлення.

Виділення частки

Будь-який співвласник у спільній сумісній власності може вимагати виділення своєї частки — добровільно (договором між власниками, засвідченим нотаріально) або через суд.

Що варто оформити заздалегідь

• При спільній купівлі: нотаріальний договір між співвласниками з чітким розподілом часток і порядком управління.
• При подружній власності: шлюбний договір, якщо є необхідність чіткого розмежування майна.
• При спадщині: своєчасне вступлення у спадщину і оформлення часток серед усіх спадкоємців.

Висновки

• Спільна власність має два принципово різних режими — часткова і сумісна — з різними правилами управління і продажу.
• Подружня власність виникає автоматично, навіть якщо квартира оформлена на одного з подружжя.
• Переважне право купівлі при частковій власності потребує письмового повідомлення з місячним строком.
• Договір між співвласниками із самого початку — найдешевший спосіб уникнути майбутніх конфліктів.