Кейс: інвестиція в комерційне приміщення — реальні цифри
Реальний кейс інвестиції в комерційне приміщення під оренду: вкладення $64 000, дохідність 9,3% річних, розбір ризиків.
Розбираємо реальний кейс купівлі невеликого комерційного приміщення під оренду магазину/сервісу в обласному центрі західної України: вхідні витрати, орендний дохід і фактичний ROI за перший рік.
Вхідні дані
- Приміщення на першому поверсі житлового будинку, 45 м², вулиця з пішохідним трафіком.
- Ціна купівлі: $58 000.
- Витрати на оформлення угоди та переведення в нежитловий фонд: $2 200.
- Косметичний ремонт під вимоги орендаря: $3 800.
Загальні вкладення: $64 000.
Орендний дохід
Приміщення здано під продуктовий міні-маркет за ставкою $550/міс. Договір укладено на 3 роки з індексацією раз на рік.
| Показник | Значення |
|---|---|
| Орендна ставка | $550/міс |
| Річний дохід (брутто) | $6 600 |
| Витрати власника (податок, обслуговування) | $660/рік |
| Чистий річний дохід | $5 940 |
Розрахунок ROI
Чистий річний дохід ($5 940) поділений на загальні вкладення ($64 000) дає річну дохідність близько 9,3%.
Для порівняння: середня дохідність житлової оренди в тому ж місті за аналогічний період — 6–7% річних, тобто комерційне приміщення показало вищу дохідність за рахунок довшого договору і нижчих експлуатаційних витрат відносно ціни.
Ризики, які варто враховувати
- Простій у разі розірвання договору орендарем — комерційні приміщення складніше здати швидко, ніж житло.
- Залежність від пішохідного трафіку — зміна транспортної розв'язки чи забудови поруч може вплинути на привабливість локації.
- Вищий поріг входу порівняно з житловою нерухомістю.
Висновки
- Дохідність комерційного приміщення в цьому кейсі склала 9,3% річних — вище за середню по житловій оренді в регіоні.
- Довгостроковий договір з індексацією знижує ризик простою і захищає дохід від інфляції.
- Локація з пішохідним трафіком — ключовий фактор успіху для невеликого комерційного приміщення.
- Поріг входу і витрати на переведення в нежитловий фонд варто закладати в розрахунок ROI заздалегідь.