Кейс: оренда двох квартир у Львові — порівняння дохідності
Композитний кейс: інвестор володіє двома квартирами в різних районах Львова. Порівнюємо їхню реальну дохідність і пояснюємо, чому дешевша квартира виявилась вигіднішою.
Узагальнений сценарій на основі реалістичних ринкових цифр, а не опис конкретної особи.
Інвестор володіє двома однокімнатними квартирами у Львові: одна в престижному Сихівському районі, друга — у доступнішому Личаківському. Обидві здаються в довгострокову оренду.
Квартира А (Сихівський район)
| Показник | Значення |
|---|---|
| Ціна купівлі | $78 000 |
| Орендна ставка | $450/міс |
| Валова дохідність | 6,9% |
Квартира Б (Личаківський район)
| Показник | Значення |
|---|---|
| Ціна купівлі | $46 000 |
| Орендна ставка | $320/міс |
| Валова дохідність | 8,4% |
Чому дешевша квартира вигідніша
Попри вищий престиж району, квартира А коштувала пропорційно дорожче за свою орендну ставку — покупці Сихова платять премію за локацію, яку орендарі повністю не компенсують вищою орендною платою. Квартира Б, придбана в менш престижному, але добре сполученому громадським транспортом районі, дала на 1,5 в. п. вищу валову дохідність.
Урахування чистої дохідності
Після вирахування податку (23%), простоїв і витрат на утримання: квартира А — приблизно 4,4% чистої дохідності; квартира Б — приблизно 5,4%.
Важливе застереження
Вища дохідність квартири Б не означає автоматично кращу інвестицію в довгостроковій перспективі — квартира А, найімовірніше, зростатиме в ціні швидше завдяки престижності району, що частково компенсує нижчу орендну дохідність приростом капіталу при продажу.
Висновок
Порівнюючи об'єкти для інвестиції, варто дивитися і на поточну орендну дохідність, і на потенціал зростання вартості — оптимальний вибір залежить від горизонту інвестування та мети власника.