Кейс: ремонт збільшив орендну ставку на 35% — реальні цифри
Кейс ремонту орендної квартири за $5 800: зростання ставки на 35%, скорочення вакантності з 3 тижнів до 4 днів, розрахунок окупності.
Власниця квартири у Франківську здавала її за $260/міс протягом двох років. Після ремонту вартістю $5 800 нова ставка склала $350/міс. Розбираємо, що саме вплинуло на результат і як порахувати окупність ремонту.
Матеріал побудований на типовому сценарії — деталі змінено.
Вхідні дані
- Квартира 42 м², другий поверх, Івано-Франківськ.
- Поточна ставка до ремонту: $260/міс.
- Стан: старий радянський ремонт, застаріла сантехніка, лінолеум, старі меблі.
- Бюджет на ремонт: $5 800.
- Термін ремонту: 6 тижнів.
Що зробили під час ремонту
| Роботи | Вартість |
|---|---|
| Підлога (ламінат) | $600 |
| Стіни (фарбування + шпалери у спальні) | $450 |
| Ванна кімната (нова сантехніка, плитка) | $1 800 |
| Кухня (нові фасади, стільниця, техніка) | $1 400 |
| Меблі (ліжко, диван, стіл, шафа) | $1 200 |
| Дрібниці (освітлення, текстиль, декор) | $350 |
| Разом | $5 800 |
Результат
Нова орендна ставка після ремонту і оновленого оголошення з якісними фото: $350/міс — зростання на $90/міс (35%).
Розрахунок окупності ремонту
Додатковий місячний дохід: $90 Вартість ремонту: $5 800 Термін окупності ремонту: 5 800 / 90 = 64 місяці (5,3 роки)
Чи виправданий ремонт?
При горизонті утримання об'єкта 7–10 років — так. Після окупності ремонту власник отримує стійкий приріст $90/міс на роки вперед.
Також варто враховувати: після ремонту час пошуку орендаря скоротився з 3 тижнів до 4 днів, тобто зменшилась втрата доходу від вакантності.
Що не варто робити
- Надто дорогий ремонт під оренду — якщо ринкова ставка в районі $320–380, робити ремонт на $15 000 не окупиться.
- Ігнорувати ванну кімнату — орендарі дуже звертають увагу на санвузол; у цьому кейсі саме ванна кімната дала найбільший вплив на враження від квартири.
- Дешеві меблі, що зламаються за рік — витрати на заміну з'їдають економію.
Висновки
- Ремонт за $5 800 збільшив орендну ставку на 35% і зменшив час пошуку орендаря з 3 тижнів до 4 днів.
- Термін окупності — 5,3 роки, що виправдано при горизонті утримання 7+ років.
- Найбільший вплив на ставку дала ванна кімната і оновлена кухня.
- Бюджет ремонту має відповідати реальній ринковій ставці в локації.