Кінець епохи «однушок»: чому здавати квартиру нелегально стає невигідно та ризиковано
Чому доходи від оренди квартир в Україні виходять із тіні: контроль банків, ризики «токсичного капіталу» та законопроєкт про зниження податків у 2026–2027 роках.
Більшість власників квартир в Україні досі отримують орендну плату «в конверті», вважаючи це найпростішим варіантом пасивного доходу. За офіційними даними профільного комітету Верховної Ради, доходи від здачі житла в оренду за 2024 рік задекларували лише близько 900 українців — навіть з урахуванням близько 56 тисяч ФОП на спрощеній системі, це мізерна частка від реальної кількості орендодавців, яку експерти оцінюють у сотні тисяч. У 2026 році ситуація навколо тіньової оренди починає змінюватися — і для інвестора це вже питання не етики, а прямих фінансових ризиків.
Чому банки фактично стають контролюючим органом
Жодних нових повноважень банкам ніхто не надавав — але системи фінансового моніторингу і без того автоматично фіксують патерни операцій: регулярні надходження однакових сум від різних фізичних осіб на одну картку виглядають як типова ознака систематичного доходу, а не разових переказів від знайомих. Це не означає автоматичного донарахування податків, але створює підстави для запитів про джерело коштів — особливо у зв'язку з посиленням контролю за ринком оренди, про яке пишуть профільні видання протягом 2026 року.
Проблема «токсичного капіталу»
Друга практична проблема стосується не поточних надходжень, а вже накопичених заощаджень. Кошти, отримані роками в готівковій або «сірій» формі, складно використати для великих операцій: купівлі іншої нерухомості, автомобіля, оформлення інвестицій чи навіть відкриття депозиту на суттєву суму. Банки та нотаріуси дедалі частіше вимагають підтвердження легального походження коштів, і незадекларований орендний дохід за кілька років такого підтвердження не має. У результаті капітал є, а можливості ним вільно розпорядитися — обмежені.
Що змінюється в оподаткуванні оренди
Станом на середину 2026 року чинна система оподаткування для фізичної особи, яка здає квартиру без реєстрації ФОП, залишається такою:
- 18% податку на доходи фізичних осіб (ПДФО);
- 5% військового збору;
- разом — 23% від суми орендного доходу, задекларованого до 1 травня та сплаченого до 1 серпня наступного року.
9 червня 2026 року Верховна Рада підтримала в першому читанні законопроєкт №15031 (і альтернативний №15031-1), який пропонує суттєво знизити це навантаження — ставку ПДФО планують зменшити з 18% до 5%, а на період воєнного стану окремі положення передбачають тимчасове повне звільнення від оподаткування таких доходів. Законопроєкт ще має пройти друге читання і підпис президента; за оптимістичним сценарієм нові правила можуть запрацювати з 2027 року. Це поки що не чинна норма, а проєкт, тому орієнтуватися на нього при плануванні поточного року не варто.
Важливий нюанс, який часто випускають з уваги: у частині запропонованих моделей спрощення декларування супроводжується втратою пільги зі зменшення бази податку на нерухомість (60–180 кв. м, звільнених від податку для фізосіб). Для невеликої квартири це може означати, що зниження ставки на дохід частково компенсується появою окремого податку на нерухомість, якого раніше власник міг не платити.
Приклад: як змінюється навантаження на практиці
Умовна «однушка» 38 кв. м, орендна плата 15 000 грн/міс (180 000 грн/рік):
| Чинні правила (2026) | За проєктом реформи (орієнтовно, якщо ухвалять) | |
|---|---|---|
| Податок на дохід | 23% × 180 000 = 41 400 грн | ≈10% × 180 000 = 18 000 грн |
| Податок на нерухомість | 0 грн (пільга) | ≈4 560 грн |
| Разом за рік | 41 400 грн | ≈22 560 грн |
Навіть у оптимістичному сценарії йдеться про орієнтовні розрахунки на основі поки не ухваленого остаточно законопроєкту — фінальні параметри можуть змінитися в другому читанні.
Чому класична «однушка під здачу» втрачає інвестиційну привабливість
Якщо порахувати дохідність чесно — з урахуванням чинного податку 23%, амортизації ремонту, періодів простою між орендарями та комунальних витрат на порожню квартиру — реальна дохідність часто опускається до рівня, порівнянного з ОВДП або банківським депозитом, при цьому вимагаючи значно більше часу й операційних клопотів (пошук орендарів, ремонт, конфлікти, знос). Оренда однієї квартири фізичною особою дедалі більше нагадує мікробізнес з невисокою маржею, а не пасивний дохід.
Висновки
- Кількість орендодавців, які офіційно декларують дохід, критично мала порівняно з реальним розміром ринку — і держава посилює інструменти виявлення тіньових доходів.
- Регулярні однакові перекази на картку можуть привертати увагу фінмоніторингу незалежно від намірів власника.
- Незадекларований дохід за кілька років ускладнює використання накопичених коштів для великих легальних операцій.
- Законопроєкт про зниження ставки з 23% до нижчого рівня поки не ухвалений остаточно — орієнтуватися на нього як на факт передчасно.
- При чесному розрахунку дохідність класичної орендної квартири часто зіставна з консервативнішими й менш клопіткими інструментами.