Юридичне 6 серпня

Подвійне оподаткування: що робити, якщо маєте нерухомість і в Україні, і за кордоном

Що робити з подвійним оподаткуванням, якщо маєте нерухомість в Україні і живете за кордоном — базова логіка договорів і типові помилки.

Українці, які виїхали і водночас зберегли нерухомість вдома, дедалі частіше стикаються із запитанням: чи потрібно платити податки двічі — і в Україні, і в країні перебування? Розберемо загальну логіку, не заглиблюючись у специфіку конкретної країни, бо саме тут деталі суттєво відрізняються.

Базовий принцип

Україна має чинні договори про уникнення подвійного оподаткування з десятками країн, включно з більшістю напрямів, куди виїхали українці (Польща, Німеччина, Іспанія та інші). Загальна логіка таких договорів — податок сплачується там, де виник дохід (наприклад, орендний дохід від квартири в Україні оподатковується за українськими правилами), а в країні податкового резидентства цей дохід або звільняється від повторного оподаткування, або зараховується сплачений податок як кредит проти місцевого зобов'язання.

Що це означає на практиці

Якщо ви здаєте квартиру в Україні, живучи за кордоном:

дохід від оренди декларується і оподатковується в Україні за загальними правилами (ПДФО + військовий збір);
у країні податкового резидентства цей дохід також може підлягати декларуванню — залежно від того, чи ви стали там податковим резидентом (зазвичай це прив'язано до кількості днів перебування, часто поріг — 183 дні на рік);
механізм заліку сплаченого в Україні податку залежить від конкретного договору й місцевого законодавства.

Головна помилка

Найпоширеніша помилка — вважати, що раз податок сплачено в Україні, то за кордоном декларувати нічого не потрібно. Це не так: обов'язок задекларувати дохід і обов'язок сплатити податок вдруге — різні речі. У багатьох країнах дохід все одно потрібно вказати в декларації, навіть якщо фактичний податок до сплати виявиться нульовим завдяки заліку.

Коли варто звертатись до фахівця

якщо статус податкового резидентства неочевидний (людина проводить час у кількох країнах)
якщо йдеться про продаж нерухомості, а не лише оренду — правила оподаткування приросту капіталу часто інші
якщо в країні перебування немає чинного договору з Україною про уникнення подвійного оподаткування

Висновки

Подвійна сплата податку — це, як правило, ризик недотримання процедури, а не автоматика
Дохід від нерухомості в Україні продовжує оподатковуватись за українськими правилами незалежно від того, де живе власник
Обов'язок декларування в країні перебування зберігається навіть при звільненні від повторної сплати
Питання статусу податкового резидентства варто уточнювати окремо — воно впливає на все інше

Часті запитання

Чи потрібно платити податок в Україні, якщо я більше не є податковим резидентом?

Дохід від нерухомості, розташованої в Україні, як правило, оподатковується в Україні незалежно від податкового резидентства власника — це стосується джерела доходу, а не громадянства чи місця проживання.

Як дізнатись, чи є договір про уникнення подвійного оподаткування з моєю країною?

Перелік чинних договорів публікує Державна податкова служба України на офіційному сайті — варто перевіряти саме там, а не за застарілими списками з інтернету.

Що робити, якщо я продав нерухомість в Україні, живучи за кордоном?

Це окрема ситуація з іншими правилами оподаткування приросту капіталу — варто проконсультуватися з податковим консультантом до угоди, а не після.

← Повернутись до статей